Wat u als Nederlander mag kopen
Nederlanders kunnen in Turkije een woning op eigen naam kopen en die laten inschrijven in het Turkse kadaster. Een Turkse vennootschap of een Turkse partner is daarvoor niet nodig.
Er gelden wel grenzen. Een buitenlandse particulier mag in heel Turkije in totaal maximaal 30 hectare verwerven, en het bezit van buitenlanders mag in een district niet meer dan tien procent van de oppervlakte beslaan waar particulier eigendom is toegestaan. In militaire verboden gebieden en militaire veiligheidszones kunt u als buitenlander niet kopen. In bijzondere veiligheidszones kan het alleen met toestemming van de gouverneur.
Voor een appartement of villa in een kustplaats spelen die grenzen zelden een rol. Toch controleert het kadaster ze bij elke aankoop door een buitenlander, en die controle is een van de redenen dat een Turkse overdracht tijd vraagt.
De tapu: waar de overdracht echt gebeurt
In Turkije is er geen notaris die de levering regelt zoals in Nederland. De eigendom gaat over bij het kantoor van het kadaster, de tapu müdürlüğü. Koper en verkoper tekenen daar de officiële akte, en pas daarna wordt de eigendomsakte, de tapu, op uw naam gezet.
Het kadaster vraagt onder meer uw paspoort, een ingevuld formulier met uw identiteitsgegevens, een recente pasfoto, een bewijs van betaling via de bank en een polis van de verplichte aardbevingsverzekering DASK. Hebt u nog geen Turks identificatienummer voor buitenlanders, dan wordt dat bij de aanvraag geregeld. Spreekt u geen Turks, dan is een beëdigd tolk verplicht bij het tekenen.
U hoeft niet per se zelf aanwezig te zijn. Veel kopers laten zich vertegenwoordigen met een volmacht. Een volmacht die in het buitenland is opgesteld, moet wel aan de Turkse eisen voldoen, dus laat een Turkse advocaat meekijken voordat u er een laat opmaken.
Taxatie: niet meer altijd verplicht
Veel informatie online zegt dat buitenlanders bij elke aankoop een taxatierapport van een door de Turkse kapitaalmarkttoezichthouder erkend taxatiebureau moeten laten maken. Dat klopte een aantal jaren. Sinds een circulaire van het Turkse kadaster uit 2024 is dat rapport alleen nog verplicht als de aankoop dient voor het verkrijgen van het Turkse staatsburgerschap.
Dat betekent niet dat u zonder taxatie moet kopen. Een onafhankelijke taxatie laat zien of de vraagprijs past bij de markt, en helpt als u later wilt aantonen wat de woning waard is. Voor een koper die uit eigen middelen of overwaarde financiert, is het een van de weinige objectieve controles op de prijs.
Let ook op de waarde die in de akte komt. De overdrachtsrechten worden berekend over de aangegeven waarde, en die mag niet lager zijn dan de gemeentelijke taxatiewaarde van de woning. Een lagere waarde in de akte zetten om kosten te besparen, is geen verstandige route: bij een aanvraag voor een verblijfsvergunning wordt juist naar de waarde in de akte gekeken.
De kosten rond de overdracht
De grootste post is de tapu harcı, het overdrachtsrecht: 4 procent van de aangegeven waarde. De wet legt 2 procent bij de koper en 2 procent bij de verkoper. In de praktijk wordt vaak afgesproken dat de koper het geheel betaalt, dus lees dit in de koopovereenkomst na.
Daarnaast betaalt u een vaste vergoeding aan het kadaster, de DASK-polis, de beëdigd tolk en uw eigen juridische begeleiding. Reken al deze posten van tevoren mee, want ze komen uit eigen middelen en niet uit een lening.
Aardbevingen en bouwjaar
Turkije ligt in een aardbevingsgevoelig gebied. De DASK-verzekering is daarom verplicht voor woningen en is nodig om de overdracht te kunnen afronden. Die polis dekt schade aan het gebouw zelf, niet uw inboedel.
Belangrijker dan de verzekering is de woning zelf. Vraag naar het bouwjaar, de bouwvergunning en de oplevering, en laat bij een oudere woning een bouwkundige beoordeling doen. Een woning die er aan de buitenkant goed uitziet, zegt weinig over hoe ze gebouwd is.
Voorbereiden als Nederlandse koper in Turkije
- Laat een Turkse advocaat de eigendomsakte, lasten en vergunningen controleren voordat u een aanbetaling doet.
- Vraag of de koopsom en de waarde in de akte overeenkomen.
- Spreek schriftelijk af wie het overdrachtsrecht van 4 procent betaalt.
- Overweeg een onafhankelijke taxatie, ook als die niet verplicht is.
- Regel een beëdigd tolk of een deugdelijke volmacht.
- Sluit de DASK-polis af vóór de overdracht.
- Check het bouwjaar en laat bij twijfel een bouwkundige keuring doen.
- Weet waar het geld vandaan komt voordat u zich vastlegt.
Vragen van Nederlandse kopers
Verder lezen
Deze gids is algemene informatie en geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. Turkse regels voor vastgoedaankopen door buitenlanders wijzigen regelmatig. Laat uw aankoop begeleiden door een onafhankelijke Turkse advocaat en uw fiscale situatie beoordelen door een fiscalist. Let op, geld lenen kost ook geld.