Eerst: kopen en verblijven zijn twee aparte dingen
Als Nederlander mag u in Turkije een woning kopen. Dat recht staat los van de vraag of u er ook langer mag wonen. Voor verblijf boven de gewone toeristische termijn heeft u een verblijfsvergunning nodig, en die vraagt u aan bij de Turkse migratiedienst. Het kadaster beslist over de eigendom, de migratiedienst over het verblijf.
Dat onderscheid klinkt vanzelfsprekend, maar het wordt in verkoopgesprekken regelmatig vergeten. Een makelaar die zegt dat u met de aankoop ook uw verblijf regelt, belooft iets wat hij niet in handen heeft.
De verblijfsvergunning op grond van een woning
Buitenlanders die in Turkije een woning bezitten, kunnen op die grond een kortlopende verblijfsvergunning aanvragen. De Turkse migratiedienst stelt als voorwaarde dat het vastgoed een woning is en ook als woning wordt gebruikt. Gezinsleden die mede-eigenaar zijn van de woning, kunnen op dezelfde grond een aanvraag doen.
Sinds 16 oktober 2023 geldt in de praktijk een minimale waarde van 200.000 Amerikaanse dollar voor woningen die na die datum zijn gekocht, voor heel Turkije. Daarvoor lag de grens lager en maakte het uit of de woning in een grote stad lag. Voor woningen die eerder zijn gekocht, worden volgens juridische bronnen de oude grenzen nog toegepast. Controleer de actuele grens bij een Turkse advocaat voordat u er een aankoop op baseert, want deze regels worden regelmatig aangepast.
Een woning is een grond voor de aanvraag, geen garantie op de vergunning. De migratiedienst beoordeelt elke aanvraag afzonderlijk, en een vergunning moet periodiek worden verlengd.
Gesloten wijken: de regel die veel kopers missen
Turkije hanteert een grens voor het aandeel buitenlandse bewoners per wijk. Ligt dat aandeel boven de 20 procent, dan worden in die wijk geen nieuwe verblijfsaanvragen of adresregistraties van buitenlanders meer geaccepteerd. Een woning in zo'n wijk kunt u kopen, maar een verblijfsvergunning op dat adres zit er dan niet in.
In juni 2026 zijn veel van die gesloten wijken weer opengesteld, onder meer in Istanbul en in Alanya. Dat laat vooral zien hoe snel de lijst verandert. Een wijk die vandaag open is, kan later weer sluiten als het aandeel buitenlanders stijgt. Laat daarom per adres de actuele status controleren voordat u tekent, zeker als verblijf de reden van uw aankoop is.
Staatsburgerschap via vastgoed
Turkije kent een route naar staatsburgerschap via een vastgoedinvestering. Wij noemen die hier volledigheidshalve, niet als aanbeveling: voor de meeste Nederlandse kopers is het geen reëel doel, en het is een grote en weinig flexibele investering.
De voorwaarden volgens het Turkse kadaster:
- vastgoed met een totale waarde van ten minste 400.000 Amerikaanse dollar;
- een aantekening in het kadaster dat u het vastgoed drie jaar niet verkoopt;
- een verplicht taxatierapport, op basis waarvan een document wordt opgesteld dat het investeringsbedrag bevestigt;
- het aankoopbedrag in vreemde valuta, omgewisseld bij een Turkse bank, met een bewijs daarvan;
- sinds december 2023 tellen landbouwgrond en onbebouwde percelen niet meer mee.
Na de aankoop volgt een aparte procedure bij de migratiedienst en de dienst burgerzaken. Het besluit over staatsburgerschap valt uiteindelijk buiten het vastgoed zelf. Wie deze route overweegt, heeft een gespecialiseerde Turkse advocaat nodig en moet ook uitzoeken wat een tweede nationaliteit betekent voor zijn Nederlandse nationaliteit.
Wat dit betekent voor uw plan
Bepaal eerst waarom u koopt. Gaat het om een vakantiewoning, dan spelen de verblijfsregels een kleinere rol. Wilt u er langere tijd wonen, dan horen de waardegrens, het gebruik als woning en de status van de wijk bovenaan uw lijst, nog vóór de prijs.
En houd de financiering gescheiden van de verblijfsvraag. Een duurdere woning kopen om een waardegrens te halen, met geld dat u eigenlijk niet kunt missen, is een plan dat vooral op papier klopt.
Voorbereiden op verblijf in Turkije
- Laat vooraf controleren of de wijk open staat voor nieuwe inschrijvingen van buitenlanders.
- Controleer de actuele waardegrens voor een verblijfsvergunning op grond van een woning.
- Zorg dat de waarde in de akte klopt met de koopsom.
- Ga ervan uit dat u de woning echt als woning moet gebruiken.
- Reken met periodieke verlenging, niet met een eenmalige vergunning.
- Behandel staatsburgerschap via vastgoed als een aparte, juridische afweging.
- Laat verblijfsvragen beoordelen door een Turkse advocaat, niet door de verkoper.
Vragen van Nederlandse kopers
Verder lezen
Deze gids is algemene informatie en geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of migratieadvies. Turkse regels voor verblijfsvergunningen en staatsburgerschap wijzigen regelmatig. Een woning geeft geen garantie op een verblijfsvergunning. Laat uw situatie beoordelen door een onafhankelijke Turkse advocaat.